房产在看房时可能看起来完美无缺，但外观几乎无法说明其法律状态、建筑质量或隐藏的财务义务。
房产尽职调查是指核查卖方是否有权出售、产权是否有效、建筑是否拥有必要许可，以及交易是否会让您面临可避免的法律或财务风险。登记记录可能包含历史所有权、抵押、负担、留置权和其他影响房产的权利。
概要
阅读时间
6 分钟
适合人群
本地和外国买家、投资者以及海外毛里求斯人
主要目的
在购买前核查法律、技术和财务风险
最佳时机
在做出无条件承诺之前
简短回答
在毛里求斯购买房产前，请核实卖方的身份和出售权限，审查登记产权，查询抵押或其他权利负担，确认边界和允许用途，检查规划和建筑许可，检查物理状况，并了解所有持续性的持有成本。
外国买家还必须确认该房产在法律上可供非公民购买，并且能够获得任何所需的批准。房产所有权、移民身份和税务居民身份是不同事项，应分别评估。
核实卖方
明确谁在出售，以及其是否有完成交易的合法权限。
确认卖方的完整法定身份及其登记业主身份。
核查是否存在共有人，并取得每一必要方的同意。
如果房产属于公司、遗产或信托，确认该实体的出售权限。
核实签署人是否拥有权限，包括适用时有效的授权委托书。
不要仅依赖广告或口头保证。
核查产权和所有权历史
请您的公证人或法律顾问审查登记契约和房产历史，包括可能影响所有权或使用的任何权益。
- 当前所有权和以往转让
- 抵押、负担或留置权
- 通行权和地役权
- 影响土地的限制
- 其他登记权益或负担
登记记录查询至关重要，但这只是尽职调查的一部分。
确认房产边界
确保实际场地与法律描述一致，并且通行权已妥善记录。
边界墙是否遵循法定边界？
标明的土地面积是否与测量结果一致？
通行是否已妥善记录，包括任何共用道路？
是否有建筑跨越边界？
相邻权利是否可能影响您对房产的使用？
当边界或通行不明确时，可能需要合格的测量师。
审查规划和建筑许可
将现场实际情况与为该房产签发的许可和文件进行比对。
建筑和土地使用许可
获批的建筑图纸以及竣工或合规文件
扩建或用途变更的许可
泳池、附属建筑和其他增建的批准
开发或共有产权文件
如果没有取得必要批准，吸引人的扩建或改造房间可能会在未来造成问题。
检查物理状况
看房不是技术检查。请系统性地检查状况，并在适当情况下聘请独立专业人士。
- 结构、可见裂缝、屋顶和防水
- 潮湿、渗水、管道和排水
- 电气装置和空调
- 泳池设备、边界墙、门窗
- 虫害损坏以及公寓开发项目中的公共区域
对于较旧、高价值或技术复杂的房产，考虑聘请独立的建筑专业人士。
了解财务义务
购买价格并非总持有成本。请全面了解交易成本和经常性承诺。
登记费、公证费和其他专业费用
现有服务费和共有产权分摊
维护义务、保险和水电欠费
物业管理和融资费用
租金收入和税务方面的考虑
审查现有租约
如果房产已被占用，请在假定能够获得空置占有前，了解法律和实际情况。
已签署租约、租户身份和租金支付记录
押金、物品清单和未解决争议
通知和续租条款
维护责任
不要假定租户会在房产出售后自动搬离。
检查开发项目和公共区域
对于公寓或托管开发项目，整个社区的状况及其财务状况可能影响您的持有体验。
- 共有产权或业主协会规则及出租限制
- 服务费预算、储备基金和计划中的重大工程
- 近期会议纪要和涉及该开发项目的争议
- 公共区域保险、宠物规则和停车位分配
- 管理安排和维护标准
管理不善的开发项目中，维护良好的单元仍可能成为昂贵的投资。
外国买家必须确认资格
非公民应在做出任何不可退还的承诺前确认合法购买途径。
非公民能否购买这一特定房产？
适用哪种审批途径，该开发项目是否获得授权？
购房资金应如何转账？
是否有居留福利，以及交易完成后仍需满足哪些条件？
在支付不可退还的定金前确认资格。
常见错误
- 在确认资格前支付不可退还的定金
- 仅依赖卖方提供的文件
- 假定所有扩建都已获批
- 跳过独立检查
- 忽视通行权、地役权或服务费
- 未核查租约就假定能够获得空置占有
- 选择顾问时忽视潜在利益冲突
- 将营销材料视为法律确认
承诺前做好准备
最终尽职调查清单
不应仅仅因为价格看起来有吸引力或有其他买家感兴趣就继续购买。核查可能会发现问题、支持重新协商，或让你更有信心继续——每一种结果都很有价值。
常见问题解答
常见问题
谁负责进行房产尽职调查？
根据房产和交易情况，过程可能涉及公证人、律师、测量师、建筑专业人士、税务顾问和贷款机构。
仅查询产权就足够吗？
不够。产权查询至关重要，但买家还应审查规划许可、物理状况、边界、成本和合同条款。
新建房产需要检查吗？
需要。新建建筑仍可能存在缺陷、未完工工程或与约定规格不符的情况。
可以在支付定金前完成尽职调查吗？
重要的初步核查应在任何不可退还的承诺前完成。如果必须支付预订款，请仔细审查其条款。
发现问题时会怎样？
根据问题性质，买家可以要求澄清、要求卖方纠正、重新协商条款或决定终止交易。
