Una propiedad puede parecer perfecta durante una visita, pero su apariencia dice muy poco sobre su situación legal, la calidad de la construcción o las obligaciones financieras ocultas.
La due diligence inmobiliaria consiste en comprobar que el vendedor tiene derecho a vender, que el título es válido, que el edificio cuenta con las autorizaciones necesarias y que la transacción no te expone a riesgos legales o financieros evitables. Los registros de la propiedad pueden contener historial de titularidad, hipotecas, cargas, gravámenes y otros derechos que afectan a la propiedad.
De un vistazo
Tiempo de lectura
6 minutos
Adecuada para
Compradores locales y extranjeros, inversores y mauricianos en el extranjero
Objetivo principal
Comprobar riesgos legales, técnicos y financieros antes de la compra
Mejor momento
Antes de comprometerte de forma incondicional
Respuesta breve
Antes de comprar una propiedad en Mauricio, verifica la identidad y la autoridad del vendedor para vender, revisa el título registrado, busca hipotecas u otras cargas, confirma los límites y el uso permitido, examina las autorizaciones urbanísticas y de construcción, inspecciona el estado físico y comprende todos los costes de propiedad recurrentes.
Los compradores extranjeros también deben confirmar que la propiedad puede adquirirse legalmente por un no ciudadano y que se puede obtener cualquier autorización requerida. La propiedad inmobiliaria, el estatus migratorio y la residencia fiscal son cuestiones distintas y deben evaluarse de forma independiente.
Verificar al vendedor
Establece exactamente quién vende y si tiene autoridad legal para completar la transacción.
Confirma la identidad legal completa del vendedor y que es el propietario registrado.
Comprueba si hay copropietarios y obtén el consentimiento de cada parte necesaria.
Si la propiedad pertenece a una empresa, sucesión o fideicomiso, confirma la autoridad de la entidad para vender.
Verifica que la persona que firma tiene autoridad, incluido un poder notarial válido cuando corresponda.
No te bases solo en un anuncio o en garantías verbales.
Comprobar el título y el historial de titularidad
Pide a tu notario o asesor legal que examine las escrituras registradas y el historial de la propiedad, incluidos los derechos que puedan afectar a la titularidad o al uso.
- Titularidad actual y transmisiones anteriores
- Hipotecas, cargas o gravámenes
- Derechos de paso y servidumbres
- Restricciones que afectan al terreno
- Otros derechos o cargas registrados
Una búsqueda en los registros es esencial, pero solo es una parte de la due diligence.
Confirmar los límites de la propiedad
Asegúrate de que el sitio físico corresponde a la descripción legal y de que el acceso está debidamente registrado.
¿El muro perimetral sigue el límite legal?
¿La superficie indicada coincide con el levantamiento?
¿El acceso está debidamente registrado, incluida cualquier carretera compartida?
¿Hay estructuras construidas sobre un límite?
¿Podrían los derechos vecinales afectar a tu uso de la propiedad?
Puede ser necesario un topógrafo cualificado cuando los límites o el acceso sean inciertos.
Revisar las autorizaciones urbanísticas y de construcción
Compara lo que existe en el sitio con los permisos y documentos emitidos para la propiedad.
Permisos de construcción y uso del suelo
Planos arquitectónicos aprobados y documentos de finalización o conformidad
Permisos para ampliaciones o cambios de uso
Autorizaciones para piscinas, construcciones auxiliares y otras adiciones
Documentación de desarrollo o copropiedad
Una ampliación atractiva o una habitación convertida puede crear problemas futuros si se construyó sin la autorización requerida.
Inspeccionar el estado físico
Una visita no es una inspección técnica. Comprueba el estado de forma sistemática y recurre a un profesional independiente cuando sea oportuno.
- Estructura, grietas visibles, tejado e impermeabilización
- Humedad, filtraciones, fontanería y desagüe
- Instalaciones eléctricas y aire acondicionado
- Equipos de piscina, muros perimetrales, puertas y ventanas
- Daños por plagas y zonas comunes en urbanizaciones de apartamentos
Para una propiedad antigua, de alto valor o técnicamente compleja, considera contratar a un profesional independiente de la construcción.
Comprender las obligaciones financieras
El precio de compra no es el coste total de propiedad. Crea una visión completa de los costes de transacción y los compromisos recurrentes.
Gastos de registro, notariales y otros honorarios profesionales
Gastos de servicio existentes y contribuciones de copropiedad
Obligaciones de mantenimiento, seguro y atrasos de suministros
Gastos de gestión de la propiedad y financiación
Consideraciones sobre ingresos por alquiler e impuestos
Revisar los arrendamientos existentes
Si la propiedad está ocupada, comprende la situación legal y práctica antes de asumir que obtendrás la posesión libre.
Contrato de alquiler firmado, identidad del inquilino e historial de pagos
Depósito, inventario y disputas pendientes
Cláusulas de preaviso y renovación
Responsabilidades de mantenimiento
No asumas que un inquilino se irá automáticamente cuando se venda la propiedad.
Comprobar la urbanización y las zonas comunes
En un apartamento o urbanización gestionada, la salud de la comunidad y sus finanzas pueden afectar a tu experiencia como propietario.
- Normas de copropiedad o asociación y restricciones de alquiler
- Presupuesto de gastos de servicio, fondo de reserva y obras importantes previstas
- Actas recientes de reuniones y disputas relacionadas con la urbanización
- Seguro de zonas comunes, normas sobre mascotas y asignación de aparcamiento
- Acuerdos de gestión y estándares de mantenimiento
Una vivienda bien mantenida en una urbanización mal gestionada puede seguir siendo una inversión costosa.
Los compradores extranjeros deben confirmar su elegibilidad
Los no ciudadanos deben confirmar la vía legal de adquisición antes de asumir cualquier compromiso no reembolsable.
¿Puede un no ciudadano adquirir esta propiedad concreta?
¿Qué vía de autorización se aplica y está autorizada la urbanización?
¿Cómo deben transferirse los fondos de la compra?
¿Hay algún beneficio de residencia disponible y qué condiciones continúan tras la compra?
Establece la elegibilidad antes de pagar un depósito no reembolsable.
Errores que conviene evitar
- Pagar un depósito no reembolsable antes de confirmar la elegibilidad
- Confiar solo en los documentos proporcionados por el vendedor
- Asumir que todas las ampliaciones han sido aprobadas
- Omitir una inspección independiente
- Ignorar derechos de paso, servidumbres o gastos de servicio
- Asumir la posesión libre sin comprobar el contrato de alquiler
- Pasar por alto posibles conflictos al elegir asesores
- Tratar el material de marketing como confirmación legal
Listos antes de comprometerte
Lista final de comprobación
Ninguna compra debería seguir adelante solo porque el precio parezca atractivo o porque otro comprador pueda estar interesado. La verificación puede revelar un problema, respaldar una renegociación o darte confianza para continuar: cada resultado es valioso.
Respuestas a preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Quién realiza la due diligence inmobiliaria?
El proceso puede implicar a un notario, abogado, topógrafo, profesional de la construcción, asesor fiscal y prestamista, según la propiedad y la transacción.
¿Basta con una búsqueda de título?
No. Una búsqueda de título es esencial, pero los compradores también deben revisar las autorizaciones urbanísticas, el estado físico, los límites, los costes y las condiciones contractuales.
¿Debo inspeccionar una propiedad de nueva construcción?
Sí. Una construcción nueva aún puede tener defectos, trabajos incompletos o diferencias con la especificación acordada.
¿Puede completarse la due diligence antes de pagar un depósito?
Las comprobaciones preliminares importantes deben completarse antes de cualquier compromiso no reembolsable. Si es necesario un pago de reserva, haz revisar sus condiciones con cuidado.
¿Qué ocurre cuando se descubre un problema?
Según el problema, el comprador puede solicitar aclaraciones, pedir al vendedor que lo corrija, renegociar las condiciones o decidir no continuar.
